- Questionário:
1) Pode o locador de bens móveis denunciar o contrato de locação? Justifique.
> Denúncia é uma forma de extinção do contrato baseada na vontade de um dos contratantes. Se o locador renunciar o contrato, pagará perdas e danos e se o locatário renunciar, pagará multa proporcional.
> Lei 8245/91, art. 4°: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
> Não pode locador retirar o locatário sem que esteja amparado pelo art. 54-A.
2) Como responde o locatário de bem imóvel pela denúncia do contrato de locação por prazo determinado antes do término do prazo final? Nas locações de imóvel urbano, regidas pela lei 8245/91, o juiz deverá reduzir a multa proporcionalmente ou equivalentemente?
> O locatário responderá com multa proporcional. Se a multa for muito alta mesmo após fazer o cálculo de proporcionalidade, o juiz pode reduzi-la razoavelmente (de forma justa) com base no art 572 CC.
> Lei 8245/91, art. 4°: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (Esta lei específica prevalece sobre o CC).
> A multa proporcional é um critério mais condizente com a realidade pois leva em consideração o tempo que faltava para a conclusão do contrato. Estre critério é usado na maioria dos contratos.
3) Pode o adquirente do imóvel, objeto do contrato de locação, denunciar o contrato?
> O locador pode vender para outra pessoa mesmo tendo contrato de locação.
> A vende para C na constância do contrato com B. Se a cláusula de vigência estiver registrada, o adquirente deve respeitar o fim do contrato de locação.
> A cláusula de vigência diz que se o imóvel for alienado durante o contrato de locação, o novo adquirente deverá respeitar o fim do prazo. Para esta cláusula ter validade, deve estar devidamente registrada em cartório. Se esta não estiver registrada, o novo adquirente pode pedir o imóvel dentro de 90 dias.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
4) O aluguel pode ser pago antecipadamente?
> Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
> Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
> Só se pode exigir o pagamento antecipado em duas situações:
a) Locação por temporada (Art. 48) - Prazo de até 90 dias, podendo ser prorrogado (Art. 50).
b) Não houver no contrato nenhuma das modalidades de garantia previstas em lei (Art. 37).
obs: O pagamento de aluguel antecipado substitui a ausência de uma garantia.
c) Se o pagamento antecipado for fruto de acordo, pode ocorrer.
5) O contrato de locação pode ser garantido simultaneamente por mais de uma espécie de garantia?
> Pode.
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
6) É lícito ao locatário sublocar o imóvel objeto de locação imobiliária?
> Pode haver desde que autorizada.
> Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
> Cessão: Transfere-se o contrato celebrado entre A e B para C, uma das partes sai e a outra entra.
> Sublocação: Relação onerosa entre sublocador e sublocatário, existem 3 atores.
> Empréstimo: Gratuito.
7) Quais requisitos necessários para que ocorra a prorrogação automática do contrato de locação imobiliária? E para que ocorra a presunção de prorrogação?
> Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
> Presunção de prorrogação (prazo indeterminado): O contrato escrito tem que ser por prazo igual ou superior a 30 meses. Ao fim do período de 30 meses, se o locatário continua no imóvel e o locador não se manifesta, o contrato será prolongado.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
> Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
> Prorrogação automática: Se o prazo for inferior a 30 meses, ao final o contrato é automaticamente prorrogado, não são necessários os requisitos da hipótese anterior.
I - Nos casos do art. 9º;
a) por mútuo acordo;
b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
> Ao ser demitido, o contrato pode acabar.
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
> Se o dono quiser morar, mesmo com os familiares ocupando, ele pode pedir de volta.
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
> Prazo mínimo de 5 anos.
8) Qual a ação cabível para pleitear a desocupação de imóvel?
> Ação de Despejo
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
>> Não é a de reintegração de posse.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
> É comum combinar a ação de despejo com a de alugueis atrasados.
9) Qual é o objeto da ação revisional?
> Revisão: Adequação do aluguel ao preço de mercado, tão adequação só pode ser feita de 3 em 3 anos (contados com a prorrogação).
> Reajuste: Deve ser feito anualmente. É a adequação do valor do aluguel a determinado índice.
10) Aluguel por temporada pode ser renovado?
> Não pode ser renovado por contrato comum pois já vale por no máximo 90 dias. Só pode ser prorrogado uma única vez.
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